近期,上海、浙江、江蘇等地的多幢居民樓連續發生開裂、沉降、坍塌等事故,使房屋質量特別是上世紀七八十年代建設的一批居民樓質量問題受到社會關注。對此,許多百姓提出疑問,房屋質量安全該由誰來負責?一旦房屋存在質量問題,該如何維護自己的權益?

    頻頻出現的居民樓質量安全事故,讓人們開始關注自己居住的房屋。對于房屋質量,很多人只是在買房時較為關心,真正居住后卻很少問津。帶著讀者的諸多疑問,《經濟日報》記者對此問題進行了采訪。

普通房屋設計使用50年

對于正在建設的住宅工程,我國有一系列法律條文進行規范。各級住房城鄉建設部門在建筑的設計、施工、材料、市場準入及基建程序是否合法、合規等方面,負有行政職責。

中國建筑科學研究院建筑設計院院長馬立東說,我國的建筑標準體系大約每10年修訂一次,隨著標準的不斷修訂,建筑的安全程度也越來越高。根據法規標準,不同種類的房屋,設計使用年限也有所不同。一些重要的公共建筑設計使用年限長達100年,普通居住的房屋設計使用年限大多為50年。

“20年前建的房子,盡管按照當時的標準是合格的,按現在標準不一定合格。但理論上講,如果嚴格按照當時的標準建造,其壽命也應該能夠達到設計使用年限。”一位業內專家告訴記者。

誰對建筑質量負終身責任

那么,對已使用較長時間的居民樓類建筑,其安全該由誰負責呢?

政府主管部門對房屋設計、建設、施工行業準入、資質審查等有監管職能。對老舊房屋進行安全排查后,如果能夠明確房屋存在的問題是由開發、設計、施工不當造成,則房屋的設計、施工、房地產開發方面對房屋承擔賠償、修繕等責任。

有關專家告訴記者,應該明確的是,并不是開發商將房子交到住戶手上就完成任務了,建筑的設計方、施工方、開發商等對建筑質量在使用年限范圍內負有終身責任。一旦在設計使用年限期間出現質量問題,相關責任方有修繕、賠償等義務,嚴重的還要負刑事責任。

“業主可以委托有資質的鑒定機構對住宅進行鑒定。明確房屋質量安全責任后,是設計方面的問題找設計方,是施工的問題找施工方,是開發商的問題找開發商。”這位專家告訴記者。

馬立東說,房屋所有者委托具有相關資質的檢測單位,對建筑安全進行檢測后,可以委托設計單位作出修繕方案;對存在質量問題的老舊建筑,只要按照現行規范進行科學合理的加固改造施工,大多能重新符合現有安全標準。當然,如果不再符合相關安全標準需要拆除的,則必須進行拆除。由此產生的費用、造成的損失,房屋產權人可以向責任方追討。

廣東君厚律師事務所律師黃羅平告訴記者,自己接觸到的咨詢和訴訟中,有一些房屋質量問題屬于使用過程中的正常損耗,如果需要進行修補,可以召開業主委員會,按照相關程序啟動住房維修基金的使用。這與房屋質量問題并不完全相同。

“房改房”缺明確依據

在我國,有一類房屋被稱為“房改房”。這些房子原來通過單位分配方式提供給個人居住,房改后,個人購買了住房產權。這類房屋距今大多已有二三十年甚至更長時間,一些質量問題逐步顯現出來。黃羅平表示,“房改房”通常的建設主體是住戶所在單位。

目前,一些單位效益較好,資金比較充足,即便“房改”后房屋產權歸個人,單位仍在負責修繕。但還有很多“房改房”,原來的單位已倒閉或解散,如果能夠找到設計、建設、施工單位,則房屋一旦出現質量問題,可由設計、建設、施工單位進行修繕或賠償;如果無從尋找,那么責任的界定就比較麻煩了。

黃羅平認為,這類“房改房”一旦出現較為嚴重的房屋質量問題,法律規定比較模糊,很難作出明確的責任界定,缺少相關法律依據。

    馬立東表示,理論上當建筑已屆設計使用年限,應該委托具有相關資質的檢測單位對建筑安全進行檢
測。如果檢測鑒定沒有問題,則可以繼續居住,并再次評估使用年限。如果經檢測存在問題,但主體結構能達到安全標準,應該對受損部分進行加固改造。如果檢測結果是主體結構存在問題,不具備繼續居住條件,則應該進行拆除。